自2018年以来，万科股票开始单边下跌从31.88跌至6.69元，跌幅达到80%，市净率0.34。那么站在2025年年初，万科已经过5年单边下跌后，股票还值不值得买？会不会暴雷？先说结论，笔者认为，此时万科不会暴雷，并且笔者认为今年房价企稳，万科会上20元。逻辑如下。

一、万科极限净资产底线

万科当前资产1.36万亿，负债9800亿，合同负债2490亿。（根据2023年年报P236解释：合同负债主要涉及房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对价的20%-100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。）

因此，万科剔除合同负债后资产11100亿，负债7300亿。剔除预收款后的资产负债率为65%，从资产负债的角度看经营健康。

（这里很多“大聪明”会说，负债是刚性的，而资产会随着房地产市场的下行而贬值。）笔者说任何没有实际数据的论证都是胡说八道，

那么我看先看看万科有多少“刚性”资产？

货币资金790亿，

预付款616亿（根据2023年年报P195解释：预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。）资产价值极高，一般很少出现坏账。

合同资产136亿（根据年报P220解释：合同资产涉及的建造合同对应的客户主要是政府及其相关方等信用良好的交易对手方，管理层认为截止 2023 年 12 月 31 日合同资产 信用风险较小，因此未计提坏账准备。）

其他流动资产147亿（根据年报P220/221解释：的其他流动资产主要为合同取得成本和待抵扣增值税，其他流动资产不存在所有权或使用权受到限制的情形）

此外递延所得税资产412亿

以上资产总计2100亿，在资产中几乎不存在所谓“打折”情形。

如此推算，万科剔除合同负债及“刚性资产”后，资产9000亿，负债5200亿。那么即使按照极限思维，万科破产推算，总资产打7折为6300亿，破产所剩净资产为1100亿对应股价9.2元。

二、万科极限经营下，是否会破产？

目前，所谓的万科“破产论”，主要是因为万科有息负债3276亿，其中一年内有息负债1166亿，这之中大概300亿的境内外到期债。

其实对于有息负债对于资产厚实的万科来说，可以说有一定压力，但是经过2024年上半年甩卖资产，以及下半年开始的白名单政策，可以说万科已经度过困难时期。

根据2024年半年业绩说明会，2024年上半年收入端：销售回款+大宗交易盘活+非主业处置共回款1370亿。支出端：2024年全年大约同比减少支出35%。融资端：2024年上半年新增融资和再融资超过670亿，“白名单”项目合计申报175个。

以上仅是半年回款及新增贷款，可以看出万科稳扎稳打的经营回款，还款高峰压力已过。

同时，万科相关债务也在展期，比如近期，控股子公司通过保险公司不动产债权投资计划形式融资的20亿展期，经过协商到期日调整至2026年12月31日。

综上，相比于市场上的风声鹤唳，万科正稳步推进经营回款、融资及融资展期。这也是为什么12月份万科支出23亿拿地。（如果万科有逾期风险，国内债权人不会一直展期，万科也不会继续拿地。）

所以说，现在一味地恐慌卖出万科，基本上就相当于2800点看空券商，完全是恐惧支配大脑的产物。

三、按照24年经营，万科应多少钱？

前面说了，万科极限净资产底线也在1000亿以上，同时万科并不会破产，那么如果按照24年经营万科应多少钱？

在zy止跌企稳的政策下，24年各地加大政策力度，可以说24年已是最差的一年，房地产新开工面积在5亿左右，已经到达底部。

24年万科共销售2460亿，毛估估营业收入在3000亿左右。24年支出与收入剪刀差洪峰过去，25年基本卖出的项目为23/24年的项目，那么按照3000亿营业收入计算扣非应在300亿净利润左右，即使考虑到25年房价仅“企稳”不反弹，以及利息支出而影响净利润，那么25年大概率净利润会在150亿——200亿。笔者认为25年股价有望触碰20元每股。万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048) 中国建筑(SH601668)