过去半年写过两篇地产的文章，感觉整体状况并没有根本改变，依然在原来的通道趋势中。2024-07-02《招保万金的收入&利润&利润率下降VS有息负债高位徘徊》和2024-10-27《地产预售最新状况》。

这是最新的情况：万科，保利发展，碧桂园等14家地产前11月销售额合计：2024年1.46万亿，VS 2023年2.25万亿年度下降35%，比2021年同期更是下降67%；具备公司情况如下：

14家地产的每月销售额，从下图可以看出销售额在2020年中峰值震荡半年，延续到2021年中一小波，然后就逐年明显下降的销售额。

HK上市的私企地产我们都知道怎样了，招保万金也是同样销售趋势，

招保万金的收入如下，2022年峰值，当然地产的特点是Q4确认收入占了全年的30%-45%左右，不可机械对比。

招保万金的利润，2020年利润合计931亿峰值然后持续明显下降，2024年前三季度合计-109亿元，多年以来首次明显亏损。

招保万金的库存在2021年的2.49万亿峰值开始持续逐年下降到了2024Q3的1.94万亿，万科的库存从2021年10800亿下降到了2024Q3的5793亿，这个库存下降挺好的，收缩体量加上把手中的容易变现先兑现；惊讶的是招商蛇口的库存反而上市到了2024Q3的历史峰值4236亿。

招保万金的负债总量2021年峰值3.58万亿以来整体持续下降到了目前的2.87万亿，也容易理解，在建工地和库存少了，应付账款下降了，当然收入也下降了，

招保万金的有息负债总量2022年峰值10168亿至今的9868亿高企，并没有明显下降的趋势，但销售都这样了。

总结：先看两张我个人一贯的逻辑：

如同2020-02-09：“地产对于我的理解是严重资本杠杆型的周期行业，可能某时某地会闪光，但可能周期一旦向下就可能玩完的，何来护城河？除非你的资产负债率能向香港地产一样20%同时拥有强大的现金流能力和优质地段储备。”，“2020-04-29：比迪拜塔还高的负债率，只要销量和售价不能继续，有息贷款就可以把他们自己废了…”。。。

希望企业能主动降低库存释放现金流，减少拿地的现金流消耗，主动降低负债体量和负债率，从而提升流动性的抗风险能力，就像“资产负债率能向香港地产一样20%同时拥有强大的现金流能力和优质地段储备。”而不是“比迪拜塔还高的负债率”。